裁判要旨

　　相互负有对等给付义务的合同双方，均既不履行自己的给付义务，又怠于催告对方履行，形成合同长期履行僵局。到起诉之时，由于情况的变化，合同不论是继续履行还是解除，都可能导致利益严重失衡。此时应当区分具体情况，慎重考虑适用情势变更规则，以在化解僵局的同时维持利益平衡。

　　案情

　　原告杜小宝与被告杜月娣为姐弟关系，原先关系较为和睦。上海市曲阳路650号1808室房屋（以下简称系争房屋）为被告所有。原告早年在外地工作，2002年初返回上海后，被告提供系争房屋给原告居住。不久，原告提出购买系争房屋，原、被告双方遂达成口头协议，由原告出资27万元购买系争房屋，但未就交易细节作其他任何约定。2002年3月16日，原告支付了房款15万元，被告出具了收条。此后，系争房屋由原告与家人实际居住至今，但剩余房款12万元始终未支付，双方也未办理产权过户手续。在上海房价持续上涨的情况下，被告从2006年起提出对房屋重新议价，双方在数年中多次协商价位，但均未达成一致。到2013年，原告向法院提起了诉讼，要求继续履行原定购房协议，被告则提出反诉，要求解除购房协议，除非原告同意参考当前房价再支付房款83万元。本案审理中，双方均无法提供证据证明是对方违约在先。经查，系争房屋在2013年的市场价已达到160万元以上。

　　裁判

　　法院经审理后认为，原、被告于2002年口头达成系争房屋的买卖合同，本应按约履行。但原告仅支付了部分房款15万元，尚有12万元余款未支付；被告也仅交付了房屋，未配合原告办理过户手续。鉴于无证据证明双方在口头约定时明确了支付余款与办理过户的时间和先后顺序，双方均有同时履行抗辩权，无法确定系其中一方违约在先。在过去十年时间中，系争房屋的买卖合同始终未能完全履行，同时也并未解除，双方都可以通过法律途径尽早解决纠纷，却始终僵持直至本案诉讼。在此期间，市场房价持续上涨，与2002年相比已发生了巨大变化，显然不是原、被告双方在口头缔约之时所能预料。如果继续按照2002年约定的房价履行合同，将对双方造成明显的利益失衡。而双方显然都已意识到这一点，才会多次对重新约定房价进行磋商。因此，法院认为被告有权要求对房价进行调整。根据本案实际情况，考虑系争房屋当前的市场价、原告已付房款的比例，以及原定房价中的亲情因素，可酌情确定原告还应支付的房款余款为53万元。双方之间就系争房屋的买卖合同应在依法调整房价后继续履行。被告应在原告支付房款的同时，协助其办理过户手续，将系争房屋登记到原告名下，相关税费由双方依法负担。据此，法院作出如下判决：一、原告杜小宝应于本判决生效之日起10日内支付被告杜月娣购房余款53万元；二、被告杜月娣应于本判决生效之日起10日内协助原告杜小宝办理过户手续，将上海市曲阳路650号1808室房屋登记到原告杜小宝名下。

　　判决作出后，双方均未上诉，并在判决生效后主动履行了判决内容。

　　评析

　　在某些情况下，相互负有对等给付义务的合同双方，可能因种种原因，陷入到一种长期“履行僵局”的状态，即双方均怠于履行自己的给付义务，也不催告对方履行，更不主张解除合同，仿佛合同的履行已经被双方遗忘一般，任由时间流逝而不采取任何行动。这种状态通常较多出现在民间交易中，双方存在一定人身关系，且所定合同从形式到内容都不甚完备。本案中，原、被告双方在2002年就口头达成系争房屋的买卖合同，却除房价外未约定任何履约的细节。此后在长达十年的时间内，双方都未能彻底履行自己的合同义务，也不曾为继续履行合同采取过行动。且由于彼此间的亲情关系，双方在这十年当中也始终未寻求用诉讼方式解决纠纷，使得该房屋买卖合同陷入到典型的长期履行僵局之中。在此期间，客观情况的变化已经影响到了合同的继续履行。2003年以来，上海的房价不断上涨，其速度之快，幅度之高，远远超过大多数人的预期。到诉讼时，系争房屋的房价已上涨了5倍不止。即使房价上涨本身是能够预期的，合同履行会面临如此局面也显然超出了当事人的预想范围，且该局面并非单方面故意或重大过失促成的。由于合同长期履行僵局是互负对等履行义务双方共同不作为的结果，无法仅让其中一方为此承担责任，如果继续履行，将导致利益的明显失衡。故在本案中有必要适用情势变更规则，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益，以实现公平。

　　所谓情势变更，是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。在合同长期履行僵局中，合同延拓的情况已远远超出当事人的预料。也许客观情况的变化本身是缓慢、平稳而持续的，无法被视为遽然剧烈，但相比合同缔约时的情况，却可能已经构成了当初难以想象的天翻地覆的剧烈变化。此时，法院应当适用情势变更规则，以变更或解除合同的方式恢复双方利益的平衡。通常而言，如果合同尚未得到任何履行的，当事人另行寻求交易的成本很小，则应以合同解除为原则；如果合同已经得到部分履行，当事人另行寻求交易的成本很大或几乎不可能，则应以合同变更为宜。

　　本案原、被告之间的买卖合同已经部分履行，即原告支付了一半以上的房款，被告也将房屋交付给原告居住，这就使得原、被告双方在合同履行僵局期间事实上没有另行到他处寻求交易的机会。由于当年约定的房价已不可能再从市场上购得房屋，如果解除合同，将使原告丧失获得住房的机会；如果继续履行，则会使被告在十年间丧失的机会成本无法得到任何弥补。因此，本案最佳的解决方式是酌情变更合同内容，调整房价后继续履行。本案判决后，双方均自动履行，纠纷得到彻底平息。

　　本案案号：（2013）虹民三（民）初字第309号

　　案例编写人：上海市虹口区人民法院 高行玮 张 浩

消息来源：中国新闻网