——浙江舟山中院关于商业房产售后回购纠纷案件的调研报告

    近年来，随着浙江省舟山市商业房产投资热潮的持续，因各种原因，有些新建商圈商铺出现了滞销现象，部分投资者诉至法院，要求开发商履行回购承诺。此类案件牵涉面广，当事人跟风诉讼意愿强，影响了社会稳定和整体营商环境。为此，浙江省舟山市中级人民法院成立课题组，对商业房产售后回购纠纷案件进行了专项调研。

    一、基本情况

    2017年1月至2018年10月，舟山两级法院共审理涉商铺售后回购纠纷案件38件，同比增长270%，标的额达2725万元。此类案件呈现以下特点：

    1.回购条件认定争议大。双方通过签订《房屋买卖合同》确定房屋产权归属，再签订《委托经营管理合同》约定买受方委托出卖方经营管理商铺，此后出卖方向买受方出具《承诺书》，承诺若商场在一定经营年度未形成，商铺未能达到买受方所期望的升值，则开发商予以无条件回购。但关涉回购条件是否成立的核心要件即“商场形成”属于市场判断行为，司法认定困难，诉讼双方对此存在较大争议。

    2.主要经济风险没有转移。根据《企业会计准则第14号——收入》的规定，企业在销售商品时，与购买者签订合同，承诺日后按照非公允价格将售出商品重新买回的，即使所有权已转移给买受人，也要认定所售商品上的相关经济风险没有转移到购买方。因此，开发商应按照“实质重于形式”的要求，将回购承诺作为融资交易进行相应的会计处理，已收到的购房款视为对购房者的一项负债。

    3.售后回购风险高。从表面上看，购房者既能享受到一定比例的售后包租收益，又能在数年后请求开发商回购，但实际上开发商最初销售价格中就已包含了售后包租和房价上涨的预期收益。如有的原告所购买商铺价格高达1.6万元/㎡，但同类商铺向案外人出售的价格仅为8670/㎡，价格相差近一倍。这种以显著高于市场价格进行销售并承诺回购的经营方式，交易风险较大。

    4.回购承诺兑现难。商业房产的开发经营涉及多方主体、多种法律关系，若项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，开发商往往缺少足够的资金兑付高额回报承诺。一旦陷入困境，往往产生“蝴蝶效应”，金融借款合同纠纷、房屋租赁合同纠纷等多种性质的案件相伴发生。如上述案件中，开发商愿意履行回购承诺的仅有4件，且表示无能力进行大面积回购。

    二、原因分析

    1.商业房产运营难度大。商业房产的运作与整体经济环境、市场定位、地理位置等有十分密切的联系，涉及商业项目的整体规划、合理设计、精准招商、配套服务等多个环节，对开发商的综合运营能力有着极高的要求。目前，商业房产开发体量越来越大、同质化现象越来越严重，若无高素质经营团队和成熟的经营模式，建成后经营失败的风险很大。

    2.销售管理存在漏洞。各地大多已建立商品房买卖合同网签备案制度，并制作了商品房预售或现售时签订的统一合同示范文本，故备案合同中不可能存在回购条款。开发商均以补充协议或者另行签订回购合同等方式进行处理，但不动产登记管理部门并未将它们纳入备案范围，使承诺回购游离于监管之外。此外，随着“放管服”改革的全面深入推进，房产销售广告的发布已无须进行事前审批，但市场监管部门的事中事后监管却没有同步跟上，对含有回购承诺的销售广告发现不及时、处罚不严厉，导致部分开发商存在侥幸心理。

    3.购房者风险意识薄弱。过去20多年，房价处于快速上涨态势，很多人唯恐搭不上房产增值的“顺风车”，对商业房产所含的风险了解不深、认识不足。有的购房者一心盘算着几年后的升值空间，只注重收益不考虑风险，明显是在赌一个不确定的未来。实践中，开发商销售时承诺将来回购，往往是出于快速回笼资金的需要，如果央行货币政策收紧或开发商实力不够雄厚，预售的商业房产会存在较大的烂尾风险，现售的商业房产也可能因价格下跌而变成“负资产”。

    三、对策建议

    1.开发商可引进“体验式”商业模式。商业房产受到电商的强烈冲击，迫切需要新的改变。开发商在项目开发时要谨慎确定体量，更加注重项目质量、盈利水平的稳定性；运营过程中要持续创新，大力引进以“体验式”消费为主的商业模式，如借鉴“产供销”一站式服务的经验，不断增强商业房产的市场认可度和接受度。

    2.监管部门要规范商业房产销售行为。要加强房产买卖合同网签备案管理，将另行签订的补充协议或者回购承诺书全部纳入备案范围。积极受理购房纠纷投诉，严厉打击承诺回购式销售行为，有效维护房产市场秩序。严格执行广告法关于宣传中不得含有保证物业升值、投资回报、承诺回购等内容的规定，严肃查处发布误导性、欺骗性销售广告的行为。

    3.购房者要强化投资风险防范意识。“一铺养三代”的传统投资观念已成过去式，商业房产不再是无风险资产，有些地方甚至成为高风险资产。购房者要准确甄别商业房产相关信息，购买前做深入细致的市场调查，客观理性地预判市场变化、未来的盈利能力及面临的潜在风险。要树立投资有风险、选择需谨慎的观念，不可轻信“零风险、高回报、几年收回成本”等类似宣传，切勿盲目跟风投资承诺回购的商铺、酒店公寓等商业房产。

    （课题组成员：王雄军  陈倩琳） 

消息来源：人民法院报