□　法治日报全媒体记者　战海峰

□　通讯员　周致余　李星

购买的二手花园洋房附带一间“阳光房”，谁料却是违章建筑，必须限期拆除，因此造成的房款差价和违建拆除费用该由谁来承担？

近日，重庆市潼南区人民法院审结一起房屋买卖合同纠纷，认定买卖双方具有同等过错，判决卖家减少房款并赔偿拆除费用合计约4万元。

法院查明，张女士拥有一套处于顶楼的花园洋房，屋外有一处面积较大的露台。张女士在该露台上搭建了一间约70平方米的“阳光房”。2022年1月，张女士将该洋房作价85万元出售给郑先生，二人签订了购房合同，合同中并未写明交易内容包括该“阳光房”。2022年2月，郑先生取得了该房屋产权证。

2023年8月，城管部门认定该“阳光房”属违章建筑，发出书面通知，责令郑先生自行拆除，否则将会被强拆。郑先生遂雇请人员予以拆除。之后，郑先生多次要求原房主张女士赔偿。张女士则认为房屋已经过户，“阳光房”被拆除的风险应由郑先生一人承担。郑先生诉至法院，请求判令张女士减少房款并赔偿拆除费用约34万元。

庭审中，郑先生认为张女士隐瞒了“阳光房”属于违建的事实，并将其作为房屋卖点，自己基于误解而购买了该房产，张女士的行为构成欺诈，因此要求张女士承担相应的民事责任。张女士则辩称，房屋产权已经过户到郑先生名下，“阳光房”是房屋交易的一部分，产权过户后的风险应由郑先生自行承担。

法院认为，“阳光房”虽未写入书面合同，但影响双方交易对价，仍属约定交易范围，该“阳光房”已被行政主管部门认定为违章建筑，有关“阳光房”的买卖约定应属无效。郑先生丧失“阳光房”使用利益并支出拆除费用，此时买卖合同权利义务失衡，之间的差额可认定为郑先生因此遭受的经济损失。原被告双方对阳光房被限期拆违均应有所预见，无视法律、心存侥幸的主观过错大体相当，应承担同等责任。

据此，法院综合房屋成交金额、物理现状、拆除费用、本地经济水平、交易市场行情等因素，判决张女士承担50％的责任，向郑先生赔偿4万元。宣判后，双方均未提起上诉，判决已生效。

买卖双方过错相当应承担同等责任

法官庭后表示，本案的核心问题在于合同的部分无效以及相应的法律后果。根据民法典规定，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，合同部分内容有效，而其余部分无效。具体来说，双方的交易标的是一套带有“阳光房”的花园洋房。关于房屋本身的约定，由于没有违反任何禁止性或效力性规定，这部分约定应当有效。然而，“阳光房”作为一种建筑结构，如果它属于违反城乡规划法的违章建筑，那么与之相关的约定就违反了法律的效力性禁止性规定，因此这部分约定应认定为无效。这种情况下，需要进一步探讨合同部分无效所带来的具体法律后果，以确保各方的合法权益得到妥善处理。

民法典同时规定，当合同被认定为无效时，如果其中一方存在过错，那么这一方应当对另一方因此所遭受的损失进行赔偿。如果合同双方都存在过错，那么他们应当各自承担相应的责任。在“阳光房”被拆除的情况下，买卖双方的权利和义务出现了失衡，从而给买方带来了经济损失。对于这一经济损失，由于买卖双方的主观过错大致相当，根据法律规定，他们应当承担同等的责任。

在房地产市场上，带有露台、平台、花园等附属建筑的房屋往往更受消费者青睐，因为这些附属设施能够增加房屋的吸引力，使得房屋更容易在市场上流通，这些附属建筑常常成为促成交易的关键因素之一。然而，尽管附属建筑增加了房屋的吸引力，但它们仍然属于建筑产品的范畴，同样涉及公共安全的问题。因此，在使用这些附属建筑时，尤其是在进行任何改造之前，购房者应当首先了解相关的法律法规以及物业管理规定。

在进行改造之前，购房者需要向相关部门提出书面申请，并且只有在得到相关部门的批准后，才能开始实施改造工程。这是因为未经批准搭建的建筑物可能无法承受风力、大雨、积雪等自然力量的侵袭，或者无法承受人为使用所带来的负荷。这样的建筑物可能存在结构安全问题，容易引发安全事故，从而对居住者的安全造成威胁。

此外，在考虑附属建筑的使用时，购房者还应当充分考虑相邻关系，注意保护相邻业主的通风、采光等合法权益。尽量避免给相邻业主带来不便，否则可能会引发邻里纠纷。这些纠纷不仅会影响自己的居住体验和生活质量，还可能进一步影响邻里关系，甚至可能引发法律诉讼，给自己带来更多的麻烦和损失。因此，在购买和使用带有附属建筑的房屋时，购房者应当谨慎行事，确保合法合规，以保障自身权益和安全。