还没有拿到钥匙,房价竟已缩水了20%。近日,上海、深圳的准业主们愤然联合起来“维权”。业主们提出开发商给予差价全额补偿、减免适当年限的物业费等诉求。但房地产商表示,公司没有补差价的义务,双方僵持不下,一些准业主们强烈要求退房。　

　　随着一系列房地产调控政策的相继出台,曾经火热的楼市正在吹起一阵寒风。开发商在重压下纷纷选择降价促销,房价只涨不跌的神话也就此破灭。然而,这却大大激怒了早先以较高价格买下期房的购房者。近期在一些地方陆续上演了一出出“维权”剧。这一幕幕的退房纠纷,如何解决?法律的天平究竟应倾向哪方?　

　　一、“政策性违约”可适用情势变更原则　

　　什么情况下,业主可以主张解除购房合同呢?因政策变化主张解约的案例时有发生。　

　　“政策性违约”是属于正常的市场风险应该继续履约,还是可以解除合同?早在去年,北京市海淀区法院就以判决形式回应了这一问题,“政策性违约”可依“情势变更原则”依法解除合同。　

　　2010年4月“京十二条”出台前,张先生和宋女士刚签署了一份二手房买卖合同。双方约定房屋的总价款为555万元,张先生支付了15万元定金,并计划申请200万元房贷。由于张先生已经有两套住房,银行依据“京十二条”中“暂停第三套住房贷款的发放”的规定,拒绝向其贷款。张先生认为,“京十二条”出台导致其无法贷款,是订立合同时所无法预见的重大变化,若要求继续履行合同对其明显不公平。故张先生依据“情势变更原则”,请求法院判令解除合同,要求宋女士返还其交付的定金15万元。法院经审理认为,双方订立的合同合法有效,但是合同成立以后客观情况发生了变化,当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。据此,法院适用合同情势变更原则,最终判决解除张先生与宋女士之间的房屋买卖合同,宋女士返还张先生已支付的定金。　

　　法律界人士认为,这是一件典型的“政策性违约”案件。所谓“政策性违约”是指由于政府出台的政策变化导致购房者无法履约,由此引发的纠纷案件。此案具有重大标杆意义,对由于“政策性违约”陷入法律纠纷的买房人而言,这绝对是利好消息;但对于房地产商而言,这可能意味着汹涌的退房潮。为抑制不合理住房需求“国十条”等房地产调控政策相继出台实施,这些政策以“限购”、“禁购”等方式,提高了贷款购房者的门槛,由此导致购房人退房现象大量涌现。仅北京市在房贷新政出台以后,二手房买方的违约比例已占到违约总数的70%;其中以“银行首付提高无力筹够首付”为由违约的客户,占到了违约者总数的80%。由此,大量的“政策性违约”纠纷案件涌入了法院。北京通州区法院曾在短短的一个月期间,就收到了近百件涉及二手房的买卖纠纷案件。而在不少地区,由于开发商以购房者购买后可无条件退房为营销卖点,结果导致退房现象急增,尤其是随着房地产新政的发力,退房潮或将在全国蔓延。　

　　二、投资房产要有风险理念　

　　除政策性违约的退房诉求,因为降价预期等原因而引起的退房风波在当前的房地产市场也不在少数。来自最高法院民一庭的分析报告称,房地产案件在数量大幅增加的同时,疑难复杂类型案件显著增多。　

　　分析目前房地产市场上各种退房纠纷,基本上可以将这些纠纷归纳为三类,一是对合同的不同理解而产生的纠纷。在房市火爆时很多购房者为了能抢到一套房子,忽视了很多基本的细节问题,特别是忽视了对购房合同的仔细了解,以至于交房时发现与自己的想象不同而产生歧义。二是开发商延迟交楼而产生的纠纷。三是因为房屋质量问题而产生的纠纷占比最大,而最近出现的纠纷大多是因为房价出现下滑趋势而主张退房。　

　　现在问题是,强悍的“道德逻辑”并不等于正当的权益诉求,事实上,缺乏市场理念的要求,很难获得法律支持。就退房本质而言,购房人一旦与开发商签订了一纸购房契约,就意味着双方建立了基于契约之上的诚信,遵循契约精神是最起码的商业道德要求。也就是说,购房者与开发商,作为交易的双方,都应该在平等的基础上得到法律均等的保护。　

　　房地产市场的价格波动,与其他市场的价格波动并无大的区别,只是因为先前利益集团鼓吹的房价“只涨不跌”的谬论强化了人们的理念,使一些购房者难以接受房价出现波动的事实。当然,房市中的投机者对价格波动的敏感度,要远远超过自住性购房者。由于投资和投机是两个完全不同的概念,许多人把他们混淆在了一起。投资性购房的目的是为了将房屋出租以赚取租金,而投机性购房就是为了低买高卖,赚取其中的差价。　

　　早在2009年7月9日,最高人民法院发布《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》(下称《意见》),对于妥善审理房地产纠纷案件具有指导意义。根据《意见》,法院在审理因房地产企业资金困难引发的连锁纠纷案件中,力争通过案件审判盘活现有的存量资金,实现当事人双赢、多赢的结果。调解不成的,根据当事人的偿付能力和对方的资金需求,确定还款期限、还款方式,最大限度避免连锁案件引发群体事件。对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的,要多做双方当事人的调解工作,确无调解可能的案件,可以根据案件的具体情况,依法合理调整违约金数额,公平解决违约责任问题;对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件,要严格依法审查,对不符合解除条件的不能解除。要引导当事人理性面对市场经营风险,共同维护诚信的市场交易秩序。　

　　须明确,房地产市场进入调整之际,一定会有人为此付出财富的代价。房价涨时,大家拼命去追赶;房价跌时,大家则一时无法接受。本来,房价出现拐点回归理性,对于广大消费者来说是一件幸事。同时,它还提醒购房人:非理性投资行为应当休矣。市场火热时,开发商拿地不够理性,导致退地现象一度曾频频发生;购房人买房同样也不够理性,盲目追涨,甚至在不加任何分析和判断的情况下,不惜重金购置房产用于投资,极有可能在市场波动期出现难以接受的缩水,这无疑给所有投资者上了一堂生动且实在的市场课。 

消息来源：检察日报