登记错误在现实中不可避免，同时又给不动产交易安全和市场繁荣发展产生了不利影响，所以厘清这一问题尤其重要。要界定责任，就要认定不动产登记机关的审查方式，而审查方式又是由不动产登记模式所决定的。

    一、不动产登记模式

    不动产登记机关对材料的审查程度会因所采取的不动产登记模式而有所区别。登记机关所承担的责任与对材料的审查程度及不动产登记模式也是密切相关的。纵览大陆法系国家的不动产登记主要分为两种模式，一是以法国为代表的契约登记模式，二是以德国为代表的权利登记模式。契约登记模式中，国家不以其公信力对不动产权利变动的真实性做保证，登记机关只需对申请材料做形式审查，并将不动产变动这一信息作为公共服务提供于公众。权利登记模式以物权无因性理论为依据，认为物权契约独立于债权契约，物权变动依据物权契约而生效，登记机关对申请人提供的物权变动的材料做实质审查。

    我国物权法中确立了不动产物权变动模式，规定了不动产物权除了当事人需具备债权合意外，还需要具备登记的行为，在同时满足了合意及公示这两个条件时，物权变动才生效。笔者认为我国的不动产登记模式属于权利登记模式，应以国家公信力作为不动产登记的保障。

    二、审查方式及理由

    在权利登记模式下，不动产登记机关应对材料进行实质审查。所谓实质审查是指不动产登记机关对申请人提供材料的真实性、合法性以及在特殊情况下对所引起物权变动的债权行为予以审查。

    首先，实质审查可以减少登记错误的发生，进而减少了产生行政诉讼而消耗的司法资源和进一步发生国家赔偿的损失；其次，进行实质审查可以加强登记机关的行政权力，增强登记机关工作人员的业务水平，可以增强以国家作为担保的公信力，维护交易安全；第三，以前由于我国没有统一的不动产登记机关使得其审查模式、赔偿责任等都无法系统和细化，2014年6月国务院在地籍管理司加挂不动产登记局牌，并明确指出“地籍管理司（不动产登记局）是国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、林地、草原、海域等不动产登记和组织指导土地调查、统计、遥感监测、不动产权属争议调处的职能部门”，并于2015年3月1日起施行的不动产登记暂行条例中明确规定了“国家实行不动产统一登记制度”，基于统一不动产登记机关之契机，我国有了实施实质审查的制度和机构保障。

    三、赔偿责任

    对于登记错误中不动产登记机关赔偿责任的性质学界有两种观点。一是行政责任（国家赔偿责任），因登记行为是国家行政机关的行政行为，第三人因信赖登记簿而造成损失的，国家应当给予其补救，由国库支付赔偿费用。在国家赔偿权利人后，可以向造成错误登记的登记人员追偿。二是民事责任，物权法第二十一条明确规定了登记错误的赔偿责任，物权法作为民事法律的重要组成部分，所规定的责任当然是民事责任，另外，依据《最高人民法院关于审理不动产登记案件若干问题的规定》第十三条所述“动产登记机构工作人员与第二人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，动产登记机构与第三人承担连带赔偿责任。”这里的责任也是民事责任。

    笔者认为，无论是行政责任还是民事责任均有充分法律依据支持，在现有的法律制度之下应属于责任竞合状态，当事人可以选择提起行政诉讼或民事诉讼。作者观之于统一不动产登记机关后并诉诸法律明确了该机关的实质审查义务，则宜将错误登记中登记机关的责任规定为国家赔偿责任，目的是最大程度地保护当事人利益，同时也实现了登记机关的权责一致。

    同时为避免登记人员因追偿而承受巨大经济损失，我国可以效仿德国的经验，为登记人员提供职业责任保险，由登记人员每年缴纳一定金额的保险费，当因错误登记造成损害的，由保险人在保险限额内先行赔付。

（作者：刘郁   单位：北京科技大学）  

信息来源：人民法院报