本报讯（记者 王英鸽 通讯员 陈淋清 胡明冬 郭艺娜）租房前一眼看中，租后才发现内部霉菌丛生，墙上甚至长出了蘑菇。近日，上海市闵行区人民法院审结一起房屋租赁合同纠纷案，判决出租人赔偿租客各项费用5000余元。
2023年6月，租客小李在某物业管理公司业务员的带领下，看中了一套尚在使用、即将退租的两居室房屋。小李当天便与某物业管理公司签订了书面租赁合同，并按押一付三的标准支付了押金和首期租金。然而，等到收房当日搬空前租客家具后，小李才发现房屋卧室及阳台墙面存在大面积霉变、壁纸脱落的情况，甚至长出蘑菇，屋内气味刺鼻。同时，卫生间也因防水问题需拆除重装，短期内无法使用。为此，小李多次联系某物业管理公司报修，但墙面维修方案进度缓慢，自报修之日起至维修基本完工共花了12天时间。其间，小李自行购买了墙面修复所需要的涂料。因卫生间维修、房屋完全无法使用，小李还不得不暂住酒店。
维修完成后，小李认为，某物业管理公司应退还其房屋维修12天的租金，并赔偿其支出的涂料费、保洁费及酒店住宿费等共计5000余元。就相关费用的问题，双方协商未果，小李遂将某物业管理公司诉至法院。
诉讼中，某物业管理公司辩称，出租前小李已现场看过租赁房屋，理应知晓房屋的相关状况，墙面问题不影响整体居住。因此，其仅认可卫生间维修的2天对小李造成了影响，对于小李主张的其他维修时间段及自行支付的费用均不予认可。
法院审理后认为，提供符合安全、卫生标准的居住环境是出租人的核心义务，该义务不仅包括提供房屋租赁所需的基本功能完备的设施设备，还应包括提供的房屋不危及承租人的健康、生命及财产安全等。本案中，从双方聊天记录等证据可知，房间壁纸、墙壁的维修，甚至是卫生间的大幅维修，都对承租人的基本生活造成了不便。从社会大众的认知标准来看，难以认定被告已经尽到了为原告提供健康、安全的居住环境的义务，其行为已构成违约。
承租人在看房时，房屋内堆满前租客的家具，客观上遮挡和掩盖了墙面霉变等严重问题，承租人在短暂看房过程中难以全面发现此类瑕疵符合情理。以看房行为单方面推定其自愿接受所有既存的、尤其是影响健康安全的重大瑕疵，从而免除出租人本应承担的根本性合同义务，于法不符。因此，出租人以承租人在签约前已现场看房为由主张免责，难以获得法律支持。
鉴于双方均同意继续履行合同，故原告有权要求被告以承担维修费用或减少租金等方式承担违约责任。综合考虑房屋瑕疵的严重程度、维修影响范围及时间等因素，应当认定原告所主张的相应费用确有必要且符合市场价格，属于合理范围，故应予以支持。最终，法院判决支持了原告小李的全部诉讼请求，判决被告某物业管理公司支付其各项费用共计5000余元。
一审判决作出后，双方当事人均未提起上诉，该判决已生效。
房屋租赁合同关系中，出租人享有出租房屋并收取租金的权利，但该权利的行使存在清晰的法律边界。其中，出租人的适租义务是房屋租赁合同履行的核心。根据《中华人民共和国民法典》第七百零八条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。结合相关司法解释及房屋租赁的行业管理规范，出租人向承租人提供的房屋，应当符合安全、卫生等基本的居住条件，保障承租人的人身健康与财产安全。
当租赁房屋存在如严重霉菌滋生等可能危及承租人健康安全的瑕疵时，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条及第七百三十一条之精神，此类瑕疵可能直接导致“合同目的不能实现”。因此，承租人在出租人完成有效维修、恢复房屋适住状态前，有权拒绝接受房屋或要求减免租金。同时，其为避免损失扩大而采取的合理自助措施所产生的费用，有权就此主张损害赔偿。
消息来源：人民法院报 |
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